По договору об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество, в том числе объекты, не завершенные строительством: (1) земельные участки, за исключением находящихся в государственной или муниципальной собственности или имеющих размеры меньшие, чем установлены нормативными актами для земель различного целевого назначения и разрешенного использования; (2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; (3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; (4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; (5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Если иное не предусмотрено договором, вещь, яв­ляющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

В рамках ипотечного страхования осуществляется также страхование гражданско-правовой ответственности участников процесса жилищного кредитования и страхование ценных бумаг – закладных – на вторичном рынке ипотечного кредитования. Страхование гражданско-правовой ответственности участников процесса ипотечного кредитования предусматривает, как прави­ло, страхование ответственности за выполнение обязательств по заключенным договорам: договору кредита, строительства жилья, его оценки, продажи и т.п. Страхование на вторичном рынке ипотечного кредитования при реализации ценных бумаг – закладных – является видом страхования финансовых рисков и может предусматривать страхование на случай: невыполнения заемщиком своих обязательств, не возврата кредита, неплатежа.

При покупке недвижимого имущества обязательно следует застраховать свое право на недвижимость. Это вызвано криминальной обстановкой, особенно в жилищной сфере. Агентства по недвижимости имеют информацию лишь о нескольких сделках с квартирами, заключенных в самое последнее время, и, как правило, не могут поручиться за законность всех сделок, совершенных с каждой конкретной квартирой. Если сделка с квартирой признана недействительной, выясняется, что риэлтеры, которые продавали эту квартиру, не имели информации о ее криминале. Поэтому, покупая недвижимость, лучше все же застраховать право на нее: если сделка незаконна и подлежит расторжению, покупатель получит обратно не балансовую стоимость квартиры, а реальную сумму, которую он заплатил.

При покупке квартиры в домах, только что построенных, строящихся или после капитального ремонта, финансовый риск можно свести к минимуму в том случае, если достоверно известна вся история строительства дома. Например, в настоящее время многие жилые дома строятся на основе долевого участия, т.е. уже на этапе проектирования здания подрядчик стремится привлечь для его строительства средства предприятий и граждан. И если дольщиков окажется больше, чем квартир, предназначенных для них, то возникают осложнения.

В настоящее время ни одна компания, осуществляющая страхование прав собственности на недвижимость, не предоставляет своим клиентам всех данных по истории приобретенных ими квартир и результаты экспертизы документов по недвижимости.

Страховые компании проводят данное исследование исключительно в своих интересах, так как им очень невыгодно, чтобы сделка, которую они застраховали, в дальнейшем была признана недействитель­ной. Поэтому если страховая компания отказывается страховать право собственности на недвижимость, то это может служить определенным сигналом, что с данной квартирой не все благополучно.

Страховые компании могут заниматься страхованием титула. Титул – законное право собственности на недвижимость, имеющее документарную юридическую основу. Страхование титула – это страхо­вание юридической чистоты документов, устанавливающих и подтверждающих право собственности на недвижимое имущество. Страхование титула означает страхование от событий, произошедших в прошлом, по­следствия которых могут отразиться в будущем. Оно позволяет заемщикам или покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом кредитного договора или договора купли-продажи недвижимости. Страхование титула является обязательным при любых сделках по выдаче ипотечных кредитов. В качестве страховых документов могут использоваться либо страховой полис, выданный страховой компанией, либо письменное заключение специально уполномоченного адвоката, подтверждающее права собственности заемщика на недвижимость и возможность юридически беспрепятственной продажи его имущества в случае необходимости.