Новый этап земельной реформы, связанный с принятием Земельного кодекса Российской Федерации и изменением подходов рассмотрения земельного участка как объекта правового регулирования, влечёт за собой необходимость проанализировать современное состояние гражданского и земельного законодательства на предмет наличия пробелов, противоречий и иных недостатков, ограничивающих реализацию установленных законом прав участников гражданского оборота.

В настоящее время существует проблема отсутствия подробного правового регулирования возникновения права на земельные участки при переходе права на здания и сооружения.

Многообразие видов вещных и обязательственных прав на земельные участки ещё более усложняет разрешение правовой проблемы по определению соответствия содержания права на объект недвижимости праву на земельный участок под такой недвижимостью.

Основными регуляторами возникновения права на земельные участки при переходе права на здания и сооружения является статья 35 Земельного кодекса РФ и статьи 552,652 Гражданского кодекса РФ, являющиеся наиболее непроработанными применительно к регулированию земельных отношений.

Возникает «временное несоответствие между ст.552 и 453 ГК РФ. Согласно ст.552 ГК РФ право аренды земельного участка переходит к правоприобретателю в момент государственной регистрации сделки по отчуждению здания или сооружения, согласно же ст.453 право аренды земельного участка у лица передавшего в собственность другого лица здание, прекращается с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора. Это порождает немало судебных разбирательств.

Немало проблем порождает п.3 ст.552 ГК РФ, согласно которому «при продаже…недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Исходя из этого положения получается, что если земельный участок был предоставлен собственнику здания в аренду, к примеру, на 10 лет, то в случае продажи здания через 9 лет, новый собственник должен будет приобрести земельный участок в аренду всего на 1 год. Такое правовое регулирование входит в противоречие с принципом неделимости имущественного комплекса предприятия, введённого ст.132 ГК РФ.

У граждан, не переоформивших свои права на земельные участки, которые находятся в их постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении возникает немало проблем в связи с тем, что данные права не предусмотрены ЗК РФ. В соответствии с п.4 ст.20 ЗК РФ данные граждане не вправе распоряжаться этими земельными участками, к примеру, они не могут предоставить земельные участки в аренду, т.к. не являются их собственниками.

Граждане, обладающие правом пожизненного наследуемого владения земельным участком, могут передать земельный участок по наследству. Но если наследников права пожизненного наследуемого владения несколько, а участок по каким-либо причинам разделу не подлежит, приходится в каждом конкретном случае решать вопрос о переходе такого права к одному из наследников и о выплате остальным компенсации их доли.

В соответствии с п.2 ст.30 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», наследование садовых, огородных и дачных земельных участков по завещанию запрещено. В связи с этим могут возникнуть ситуации, когда право собственности на расположенные на указанных участках строения перейдёт по наследству к одному лицу, а право пожизненного наследуемого владения этим участком – к другому лицу.

Таким образом, только собственник может осуществить реализацию прав владения, пользования, распоряжения в полном объёме и по своему усмотрению. Поэтому гражданам следует использовать предоставленное законом право и оформить земельные участки в собственность.

В заключение следует отметить, что современное законодательство, связанное с урегулированием земельных отношений содержит множество проблем и противоречий. Кроме описанных выше актуальными являются также разработка общих принципов определения порядка пользования земельными участками, находящимися на праве общей аренды, на праве общего пользования и т.п. с учётом пространственных особенностей объекта недвижимости, регулирование правового режима земельных участков, находящихся на праве общего пользования у несовершеннолетних лиц, регулирование отношений, связанных с передачей другим лицам доли в праве на земельный участок и т.п.

Решение выявленных проблем должно стать стратегической целью государственной политики в сфере управления землёй, т.к. задачей государственной социально-экономической политики является обеспечение условий для эффективного использования земли и развитие рынка земли.